Понедельник, 23.10.2017, 12:49

Приветствую Вас Гость | RSS

Главная » Файлы » Разное

Образец анализа отчета ДЕЗа
29.04.2011, 20:29

Заключение по отчету управляющей организации за 2008 год на примере многоквартирного дома, расположенного по адресу 13-я Парковая, дом 4. Задачей данного Заключения является анализ
статей затрат по содержанию и текущему ремонту
(в дальнейшем - Расходы) многоквартирного дома (в дальнейшем - МКД)
и определению объемов фактически произведенных работ
и оказанных услуг за отчетный год. Целью анализа является выявление объемов денежных средств
(по статьям Расхода), которые можно перераспределить и (или) поменять
их целевое использование в рамках текущего года и учесть при составлении сметы на следующий год. I. Исходные данные для анализа: 1.1 Отчет управляющей организации (в дальнейшем - УО) представлен по форме отчетности УО по договору на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД
по состоянию на 31.12.2008 (в дальнейшем – ФОРМА 1). 1.2. Приложение к отчету по использованию бюджетных субсидий
по МКД за 2008 год (в дальнейшем – ФОРМА 2). 1.3. Отчет подрядной организации ОАО «РЭУ-18» за 2009 год
по эксплуатации МКД (в дальнейшем – ФОРМА 3). 1.4. Технический паспорт на жилой дом от 01 июня 1971 года. 1.5. Реестр собственников жилых и нежилых помещений. II. Используемые нормативные источники: 2.1 Постановление Правительства Москвы от 06 ноября 2007г.
№ 963-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для начисления на 2008 год» (в дальнейшем - Постановление 963-ПП ). 2.2. Постановление Правительства Москвы от 08 апреля 2008г.
№ 284-ПП «О ставках планово-нормативного расхода на 2008 год»
(в дальнейшем Постановление 284-ПП). 2.3 Постановление Правительства Москвы от 10 февраля 2009 года
№ 78-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы
от 24 апреля 2007 года № 299-ПП и от 13 мая 2008 года № 385-ПП»
(в дальнейшем Постановление 78-ПП). III. Характеристика многоквартирного дома: № п/п НаименованиеФОРМА 1 (ДЭЗ)ФОРМА 3 (РЭУ-18)Отклонение, кв.м.
1.Общая площадь МКД, кв.м3 096,003 082,1013,90
2.Общая жилая площадь, кв.м2 079,002 079,100,10
3.Нежилая площадь МКД, кв.м1 017,001 003,0014,00
4.Кол-во этажей 5
5.Материал стен кирпич
6.Год постройки 1954
7.Кол-во квартир 32
8.Количество подъездов 3
9.Кол-во сил. установок и дом. знаков 2
10.Площадь чердаков, кв.м. 733,30
11.Площадь подвалов, кв.м. 733,30
12.Площадь лестничных клеток 419,00
13.Материал крыш металл
14.Площадь кровли 916,00
15.Износ здания в %% 44,50
Жилой дом со всеми удобствами, без: - мусоропровода!; - централизованной системы горячего водоснабжения; - лифта; В доме установлены: - газовые плиты; - газовые колонки (местное горячее водоснабжение). Нежилые помещения на 1-м этаже : Аптека – частная собственность, кв.м : 108,10
Ремонт обуви - частная собственность, кв.м : 113,50
Библиотека – собственность Москвы, кв.м : 296,50
Итого 1-й этаж: 518,10
Нежилые помещения в подвале (по данным техпаспорта): Спецпомещения (бомбоубежище), кв.м : 488,00
Всего нежилых помещений, кв.м :1 006,1
IV. Вводная часть В соответствии с Приложением 3 Постановление 963-ПП, цена за содержание и ремонт общего имущества МКД за площадь: - занимаемую в пределах установленных норм, для нанимателей устанавливается в размере 5,70 руб. за 1 кв.м; - для граждан – собственников жилых помещений, имеющих единственное жилье и зарегистрированных в нем – 5,70 руб. за 1 кв.м; - превыщающую установленную норму (п.10 Приложения 3 Постановления 963-ПП), взимаются по ценам, установленным для соответствующей категории дома, увеличенным в 2,5 раза, но не выше фактической стоимости: 5,70 * 2,5 = 14,25 руб./мес. за 1 кв.м; - занимаемую нежилыми помещениями – 14,25 руб./мес. В соответствии с Постановлением 284-ПП ставка планово-нормативного расхода на 2008 год, применяемая для расчета бюджетных субсидий на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД устанавливается в размере 14,10 руб. на 1 кв.м. общей площади жилых помещений. V. Расчет стоимости работ Стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту в МКД
(п.1 ФОРМЫ 1) рассчитывается как произведение общей площади МКД на планово-нормативную ставку: Всего: 3 096 x 14,10 = 523 843,2 руб./год В том числе: 2 079 x 14,10 = 351 766,8 (приходящаяся на жилые помещения) 1 017 x 14,10 = 172 077 (приходящаяся на нежилые помещения) VI. Источники оплаты содержания общего имущества
(Доходная часть): 6.1. Субсидии (п.2 ФОРМА 1), руб. 192 305,96 (36,71%) 6.2. Суммы, начисленные нанимателям и собственникам жилых помещений, руб. 159 460,40 (30,44%) 6.3. Суммы, начисленные арендаторам и собственникам нежилых помещений, руб. 172 077,00 (32,85%) ВСЕГО, руб.: 523 843,36 При этом, в соответствии с Постановлением 78-ПП, если УО не успела оформить договор на предоставление бюджетных субсидий, то она имеет право на возмещение затрат. При этом сумма, подлежащая возмещению, определяется как разница между фактически состоявшимися расходами
(но не выше планово-нормативного расхода) и суммами начисленной платы нанимателям и собственникам жилых помещений за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Фактически состоявшиеся расходы подтверждаются: - копиями выписок с расчетного счета УО; - копиями актов выполненных работ; - счетов, предъявленных к оплате; - иных первичных документов, нашедших отражение в бухгалтерской отчетности УО. Вышеуказанным образом УО обязана отчитываться перед Правительством Москвы не только за расходы по бюджетным субсидиям, но и по всему объему финансирования по содержанию и ремонту общего имущества МКД. VII. Расходная часть В п.5 ФОРМЫ 1 справочно расшифрованы расходы по содержанию
и текущему ремонту общего имущества МКД. В ФОРМЕ 2 дана более детальная расшифровка о фактически выполненных работах и услугах. Ввиду того, что ни договоры, ни счета, ни накладные, ни акты
на оказание услуг третьим лицам УО не предоставлены, при анализе расходной части будем исходить лишь из предоставленной отчетности перед Правительством Москвы. В 2008 году расчеты между УО и эксплуатирующей организацией осуществлялись не пообъектно (т.е. по каждому МКД), а по квадратным метрам (жилой фонд). В связи с чем провести внутреннюю аналитику всех статей расходов
по конкретному МКД не представляется возможным. Анализ расходной части будет произведен из принципа разумности, объективной реальности, здравого смысла и исходя из технических расчетов. Анализу подвергнуться лишь те статьи расходов, к которым могут быть применены выше перечисленные принципы. 7.1. Первой такой статьей является ст. 5.2.1. Формы 2 «Содержание мусоропровода» на сумму 21 931,55 руб. Как видно из технической характеристики МКД (см. Раздел III), мусоропровода в рассматриваемом доме нет. 7.2. Статья 5.3. Формы 2 «Работы и услуги по уборке и ремонту помещений и мест общего пользования МКД». Все работы, перечисленные в данной статье, выполнялись сторонними организациями. 7.2.1. Текущий ремонт подъездов на сумму 82 060,00 руб. Работы по текущему ремонту подъездов в доме в 2008 году не производились. Последний текущий ремонт был сделан в 2006 году. 7.2.2. Уборку лестничных клеток на сумму 128 951,43 руб. выполняла эксплуатирующая организация – РЭУ-18. Применим метод расчета для подтверждения расходов. Площадь лестничных клеток: 419 кв.м Средняя заработная плата уборщицы за один подъезд: 800 руб./мес. Зарплата за уборку 3-х подъездов: 800 руб. х 3 = 2 400 руб. Фонд оплаты труда по МКД (уборщицы): 2 400 + 2 400 х 13% = 2 712 руб./мес. где 13% - подоходный налог ЕСН: 2 712 х 26,2% = 710,54 руб. Накладные расходы (10%): (2 712 + 710,54) х 10% = 342,25 руб. НДС – 18%: (2 712 + 710,54 + 342,25) х 18% = 677,66 руб. Итого уборка мест общего пользования в месяц: 2 712 + 710,54 + 342,25 +677,66 = 4 442,45 руб. Всего в год: 4 442,45 х 12 = 53 309,43 руб. С лицевого счета МКД было списано: 128 951,43 руб. Разница составляет: 128 951,43 – 53 309,43 = 75 642 руб. 7.3. Далее рассмотрим еще две статьи расходов
(п.5.6. «Все остальные суммы затрат, не указанные в пунктах выше») – это электроэнергия и вода. В доме установлены общедомовые приборы учета (ОПУ). Показания ОПУ снимались эксплуатирующей организацией ежемесячно и передавались в управляющую организацию. Но, затраты на электроэнергию мест общего пользования УО списывала не по показаниям прибора учета. Докажем это на цифрах. 7.3.1. Электроэнергия мест общего пользования. В многоквартирном доме 3 подъезда. В каждом подъезде: - 7 лампочек находятся на лестничных клетках; - 1 лампочка – в тамбуре (горит 24 часа в сутки); - 1 лампочка – над входной дверью; - 1 лампочка – в подвале. При расчете объема потребленной электроэнергии мест общего пользования МКД исходим из того, что все светильники исправны и нет перегоревших ламп. Освещение включено с 19 вечера до 7 часов утра. Тогда: 9 ламп х 3 подъезда х 60 Вт х 12 часов = 19 444 Вт/сут. 1 лампа х 3 подъезда х 60 Вт х 24 часа = 4 320 Вт/сут. Итого: 23 764 Вт/сут. 23 764 : 1000 = 23,76 КВт/сут. 23,76 КВт/сут. х 365 дней = 8 673,86 КВт/год 8 673,86 КВт/год х 2,01 руб./КВт = 17 434,45 руб./год Потери 10%: 17 434,45 х 10% = 1 743,45 руб./год Всего расчетная стоимость электроэнергии мест общего пользования: 17 434,45 +1 743,45 = 19 177,91 руб./год Разница для бюджета МКД составляет: 63 745,71 – 19 177,91 = 45 000 руб. 7.3.2. Вода на общедомовые нужды. Тариф на холодное водоснабжение в 2008 году составлял 11,80 руб./куб.м. Из бюджета дома на холодную воду для помывки полов на лестничных клетках (419 кв.м) было списано 18 916 рублей за год. Рассчитаем сколько воды в день использовалось на мытье лестничных клеток: 18 915 : 11,80 = 1 602 м3/год 1 602 : 12 = 134 м3/месяц 134 : 26 = 5 м3/день 5 кубометров – это 25 бочек по 200 литров. В качестве отступления, представим себе, что каждый день на один подъезд пятиэтажного дома уборщица во время помывки лестничных клеток расходует ВОСЕМЬ (!) 200-х литровых бочек воды. Но, на основании нормативов, периодичность мытья лестничных площадок и маршей установлена 2 раза в месяц (Постановление Правительства Москвы от 04 июня 1996 г. № 465 «О нормативах Москвы по эксплуатации жилищного фонда»). Исходя из объективной реальности – в данном доме отсутствует арматура для взятия воды на общедомовые нужды. Уборщицы берут воду в квартирах жильцов. Примерно от четырех до восьми ведер по10 литров на помывку одного подъезда. ВЫВОДЫ: 1. В 2008 году (после 3 лет вступления в силу ЖК РФ) управляющая организация ведет аналитический и бухгалтерский учет исходя из понятия «жилищный фонд», а не многоквартирный дом. 2. Не выверены данные по техническим характеристикам МКД в учете между управляющей и эксплуатирующей организациями, имеются незначительные неточности и расхождения в 14 кв.м при указании жилых и нежилых помещений (см. Раздел III). 3. Сметы с собственниками МКД не согласовываются и на общем собрании собственников не утверждаются (скорее всего была массовая фальсификация решений общих собраний собственников). 4. Суммы списанных расходов на фактически не оказанные
услуги составляют около 50%: п. 7.1. Содержание мусоропровода 21 931 руб. п. 7.2.1. Текущий ремонт подъездов 82 060 руб. п. 7.2.2. Разница в затратах на уборку подъездов 75 642 руб. п. 7.3. Переплата по электроэнергии мест общего пользования 45 000 руб. п. 7.3.2. Вода на общедомовые нужды 18 916 руб. Итого фактически не оказаны услуги за 2008г.: 243 550 руб. 5. Неверно подсчитан бюджет МКД. 5.1. Управляющая организация ошибочно в доходную часть МКД включила поступления на cодержание общего имущества МКД от нежилого помещения, не имеющего собственника – от бомбоубежища. Годовой бюджет МКД завышен на: 488 х 14,10 х 12мес. = 82 569,60 руб. Скорее всего именно поэтому , для того чтобы закрыть недополученный доход, в расходы и был включен не сделанный ремонт (п.5.3. Формы 2). 5.2. При расчете стоимости работ по МКД (п.6 Формы 1)
вместо цены 14,25 руб./кв.м применялась планово-нормативная ставка,
в размере 14,10 руб. / кв.м по: -нежилым помещениям; -жилым помещениям, собственник которого имеет не единственное жилье; -жилым помещениям, собственник которого имеет излишнюю жилплощадь. Вследствие чего доходная часть бюджета МКД была занижена, а доходная часть УО увеличена на эту же сумму. Заключение В 2008 стоимость всех фактически выполненных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества должна была составлять (п.5 Формы 2): 491 1150,78 – 243 550,00 = 247 565,78 руб. Доходная часть Бюджета МКД на 2008г. должна быть уменьшена на ошибочно включенный доход от бомбоубежища: 523 843,20 – 82 569,60 = 441 273,60 руб. Таким образом, неизрасходованный остаток денежных средств по статье «Ремонт и содержание общего имущества МКД по адресу 13-я Парковая, д.4» в 2008 году должен был составлять: 441 273,60– 247 565,78 = 193 707,82 руб. При анализе отчета УО не учитывались суммы недоплат на ремонт и содержание общего имущества МКД от нанимателей и собственников жилых и нежилых помещений. Но в случае, если такие недоплаты имеют место, то их нужно вычесть из неизрасходованного остатка. В районе 222 дома. Если экономия за год по каждому дому будет составлять 200 000 руб., то по району в целом это около 45 000 000 руб. дополнительных средств на текущий ремонт многоквартирных домов. Указанная сумма стоимости невыполненных услуг (50%) может увеличиться за счет суммы стоимости материалов, которые в % начисляются на заработную плату рабочих и уборщиц. Это от 10% (по уборщицам до 40% (по плотникам и каменщикам). Кроме того, указанный расчет не учитывает в полном объеме стоимость фактически выполненных работ. То есть общая сумма невыполненных услуг может составлять от 60 до 70%. Из расчета видно, что значительные средства списываются в результате искажения технических характеристик дома. Поэтому расчет необходимо начинать с получения технического паспорта на дом в БТИ, а не в управляющей компании (там могут быть уже необоснованные исправления) и выверки данных паспорта с реальными характеристиками дома (хотя бы основными и путем грубой прикидки: например, сверкой числе этажей, размеров нежилых помещений и др.). Данный расчет убедительно показывает, что так называемая бюджетная помощь Правительства Москвы москвичам на содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в связи с тем, что Москва – дорогой дли жизни город, является ничем иным как крупномасштабным мошенничеством. Субсидии бюджета в дома не идут. Эти деньги чиновники дают сами себе, а москвичей обманывают, говоря, что власть помогает людям, в политических целях, чтобы держаться у власти.
Категория: Разное | Добавил: вперед
Просмотров: 723 | Загрузок: 0 | Комментарии: 2 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Имя *:
Email *:
Код *: